На тему покупки недвижимости в Италии поступает огромное количество вопросов. По этому было решено сделать, краткую, но пошаговую инструкцию:
1️⃣. Получите ИНН Италии
Идентификационный налоговый код Сodice fiscale – аналог ИНН. Он необходим для совершения любых операций с госорганами Италии. Его можно получить в местных отделениях налоговой службы, предъявив паспорт. Также оформить идентификационный налоговый код можно в консульствах Италии в своей стране, бесплатно.
2️⃣. Откройте счёт
Удобнее открыть счёт в итальянском банке и перевести на него необходимую сумму для покупки со счёта в своей стране. В последующем с него же можно будет оплачивать коммунальные услуги. Конечно в современных реалиях это не всегда возможно для россиян. Откроют счет в Италии только при наличии итальянских документов (ВНЖ, паспорт). Доступен также вариант перевода денег напрямую с зарубежных счетов на счета нотариусов или застройщиков, но при этом нужно помнить о необходимости пройти валютный контроль, и есть риск непредвиденных задержек. На практике россияне открывают счета в зарубежных банках (Таджикистан, Узбекистан, Киргизия, Казахстан и т.д.) и собственно переводят денежные средства за недвижимость с них.
3️⃣. Забронируйте объект
Сделайте официальное письменное предложение о покупке продавцу (proposta di acquisto).
Когда продавец принимает предложение о покупке, покупатель перечисляет ему задаток. Как правило, это 5–10% от цены объекта. Предварительно можно заключить договор с риэлтором, который поможет и в выборе недвижимости и с оформлением. Риэлтор возьмет от 3% от стоимости недвижимости.
4️⃣. Заключите договор
Заключение предварительного договора не является обязательным. Если покупатель готов внести всю сумму сделки единовременно, можно сразу подписывать финальный договор купли-продажи.
Документ подписывается продавцом и покупателем у нотариуса и подлежит нотариальному заверению.
Если покупатель не владеет итальянским языком, то на сделке обязан присутствовать переводчик и свидетель, владеющий языком.
❗️Важно помнить, что к моменту подписания основного договора покупатель обязан уплатить налоги и гонорар нотариуса.
5️⃣. Оплатите сделку
В день подписания нотариального договора полностью выплачивается стоимость недвижимости – покрытыми чеками или предварительным банковским переводом.
Можно также перечислить средства со счёта за рубежом напрямую продавцу или (что надёжнее) на доверительный счёт нотариуса, который передаст их продавцу после соблюдения всех условий договора.
6️⃣. Зарегистрируйте собственность
Нотариус передаёт всю информацию в соответствующие государственные органы: кадастровое ведомство, регистрационную палату по недвижимости, налоговое ведомство. Процесс занимает от нескольких дней до трёх месяцев, в зависимости от муниципалитета, к которому относится кадастр. Однако само право собственности переходит уже в момент подписания купчей.
При покупке недвижимости имеет смысл рассчитать расходы на налоги в размере 10% от стоимости приобретаемого объекта. При покупке недвижимости в новостройке оплачивается сумма в размере НДС 10% от продажной стоимости объекта. Если приобретается недвижимость на вторичном рынке, то оплачивается регистрационный сбор 9% от кадастровой стоимости объекта, которая может быть существенно ниже продажной цены.
При покупке недвижимости платите три основных налога:
- Регистрационный
- Кадастровый
- Ипотечный сбор
При условии, что иностранный собственник имеет ВНЖ и оформит резиденцию по адресу приобретенной недвижимости, он может воспользоваться льготными ставками налогов при покупке первого дома: 4% НДС при покупке нового жилья или выплатить 2% за регистрационный сбор при приобретении вторички.
Регистрационный, ипотечный и кадастровый сборы составляют по 50 евро каждый, если речь идет о покупке вторичного жилья (итого 150 евро), и по 200 евро при покупке нового жилья (итого 600 евро).
Также необходимо заложить расходы на регистрацию в виде предварительного договора — они могут варьироваться, но обычно составляют не менее 350 евро: фиксированная ставка 200 евро, платеж в размере от 0,5 до 3% от суммы депозита или аванса, а также марочный сбор. Также оплачиваются расходы от 850 евро и выше на переводчика и свидетеля в ходе оформления нотариального акта — от них никуда не деться, если покупатель не владеет итальянским языком.
Обычно в Италии оплата услуг нотариуса составляет 1-3% от стоимости приобретаемого объекта – чем ниже стоимость жилья, тем больше будет ставка. В среднем, на оплату обычно уходит около 2500 евро. Стоимость работы риэлтора традиционно составляет 3-4%, но может и снизится до 2%, если стоимость покупки превышает 1 млн евро.